Imar barışı kat mülkiyeti için gerekli belgeler

İmar Barışı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na ilave edilen geçici 16. Madde ile halk arasında “imar barışı” olarak adlandırılan kısmen imar affı diyebileceğimiz uygulama yürürlüğe girmiştir.

İmar Barışı; İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılara verilecek yapı kayıt belgesiyle vatandaşlarımızın imar sorunlarının çözülmesidir.

Devlet imar barışında iki grup yapıyı baz alıyor.

1.grup Yapılar; Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) olan yapılar.

2.grup Yapılar; Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) olmayan yapılar.

İmar Barışının (Yapı Kayıt Belgesinin) Faydaları Nelerdir?

• * Yapı maliklerinin devletle ihtilaflı durumunu ortadan kaldıracak
• * Ruhsat ve iskanı olmayan binalarda kat mülkiyeti tesis edilebilecek
• * İmara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazanacak
• * Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek
• * Ruhsatsız ve ruhsata aykırı olduğu için bankalar tarafından krediye uygun olamayan yapılar, Yapı Kayıt Belgesi ile krediye uygun hale gelecek
• * Yapı Kullanım İzin Belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilecek

İmar Barışı ile Alınan Yapı Kayıt Belgesi Müktesep Hak mıdır?

Yapı Kayıt Belgesi İmar açısından ekstra bir hak sağlamaz, müktesep hak oluşturmaz. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların mülk sahiplerince yenilenmesi veya kentsel dönüşüme girmesi neticesinde yıkılıp yeniden yapılması durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilen Yapılar Banka Kredisi Alınabilir Mi?

Ruhsat ve iskanı olmayan komple aykırı (kaçak) inşa edilmiş yapılar ile Ruhsat ve projesi olup da proje ruhsat eklerine aykırı (kaçak) inşa edilmiş kısımlar için yapı kayıt belgesi alınması halinde bu alanları yasal durum değerinde dikkate alınıyor. Bankaların ekspertiz birimleri ile yapılan görüşmelerde de yapı kayıt belgesi ile yasal hale gelen aykırı alanlar için ekspertiz raporunun olumlu sonuçlanması ve satılabilir kabiliyette olması durumunda kredi kullandırılmasında bir sakınca olmayacağı beyan edilmiştir. Ancak; bu durumun her yapı kayıt belgesi alan yapının krediye uygun olduğu anlamına gelmediği, her yapının depremsellik durumu, kat mülkiyet durumu (hisseli veya irtifak tapulu olup olmaması), imar planında kamusal alanda, riskli alanda, orman alanında, kıyı, 1.derece sit, kentsel dönüşüm alanında kalıp kalmadığı gibi satış kabiliyetini olumsuz etkileyecek kriterlere göre ekspertiz raporunda satış kabiliyetinin “Alıcısı Az”, “Satışı Zor” olması halinde krediye uygun olup olmayacağının bankaların iç yönetmeliklerine göre farlılık gösterebileceği, bu sebeple her yapının kendi özel durumu içinde değerlendirilmesi yönünde görüşler beyan edilmiştir.

Vizyon Taşınmaz Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Bşk. Yrd. Sn. Mete Gülbaş'ın EmlakKulisi.com sitesinde yayınlanan röportajını buradan okuyabilirsiniz

İmar Barışının Kapsamı, Hangi Yapılara Verileceği Ve Süresi?

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır. 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilmesi amacı ile düzenlenmiştir.

İmar Barışının Kapsamına Girmeyen Yerler?

Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alanda belirlenen yerler bu kapsamın dışındadır. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemez.

Müracaatlar Nasıl Yapılacak?

Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı esas alınacaktır. Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılacaktır. Başvurular e-Devlet sistemi üzerinden takip edilebilecektir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri bu konuda vatandaşlarımıza her türlü bilgi ve destekte bulunacaktır. Yapı Kayıt sistemi üzerinden oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır. Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.

İmar Barışına Müracaat Esnasında Gerekli Olan Bilgi Ve Evraklar Nelerdir?

1) e-Devlet şifresi

2) Geçerli Cep Telefon Numarası

3) Geçerli e-posta adresi

4) Beyan edilecek yapının adresi

5) Ada ve parsel bilgileri

6) Toplam inşaat alanı (Konutların ve ticari birimlerin ayrı ayrı toplam alanları)

7) Yapıdaki konut ve ticari birim sayısı

8) İlgili Belediyesinden alınacak arsa/arazi emlak vergi sokak rayiç değeri (TL/m2)

9) Yapının bulunduğu arsa alanı (Tapudaki alan veya tapu yoksa beyan edilecek alan)

10) Yapı sınıfı

12) Yapıyı gösteren ve aykırılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. Fotoğrafların dosya jpg, jpeg veya png olmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Bedeli Nasıl Hesaplanacak?

1) Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden;

• Konutlarda %3

• Ticarilerde %5

olacak şekilde hesaplanacaktır.

a) Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa asgari m2 birim değerleri esas alınarak hesaplanır.

b) Yapının yaklaşık birim değeri belirlenirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 06.06.2016 ta. Sayı:30443, Resmi Gazetede yayınlanan Tebliğin, Madde-5, (b) fıkrasındaki maliyet bedelleri üzerinden hesaplanır.

2) Karma Kullanımlı (Konut +Ticari) Yapılarda Uygulama Nasıl Olacak?

Yapının bir kısmı konut, bir kısmı ticari olarak kullanılıyor ise; arsa ve bina bedeli hesaplandıktan sonra maliyet bedeli toplamı üzerinden, konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5 katsayı ile çarpılması suretiyle belirlenir.

3) Aynı Binada Birden Fazla Yapı Maliki Varsa ve Diğerleri Bu Bedele İtiraz Etmesi Halinde Ne Olacak?

Bağımsız bölüm olan yapılarda, toplam Yapı Kayıt Belgesi bedeli üzerinden kendi kullanım fonksiyonuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Bu bedelin tamamını ödeyen yapı maliki, diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.

4) Yapı Kullanım İzin Belgesi veya Kat Mülkiyeti Olan Bağımsız Bölümlerdeki Aykırılıklar Nasıl Hesaplanacak?

Aykırılık hangi bağımsız bölümde ise, o bağımsız bölüm yapı malikinin kendi bağımsız bölümü için ödenmesi gereken bedeli ödemesi durumunda, aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Ödenmesi gereken bedel; Aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dahil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının hesaplanacak toplam yapının arsa ve bina bedeli üzerinden Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır.

5) Ortak Alanlar Daire veya Dükkan Tarafından Kullanılıyorsa İmar Barışı İçin Başvurabilir mi?

İskanlı yapıda ortak alanlar daire veya dükkan tarafından kullanılıyorsa, bunun için müracaat edilebiliyor. Yapı kayıt belgesi alınmasında kat malikleri onayına ihtiyaç olunmamasına karşın, kat mülkiyeti için yüzde 100 muvafakattin alınması gerekiyor.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Sağlanacak?

İskan alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında, yol, yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda, daha önce yapı kayıt belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir. Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.

Yapı Ruhsatı veya İskan Belgesi Olmayan Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçişte İzlenecek Adımlar;

1) Yapı Kayıt Belgesi

2) Arsa payı, nevi, b.b.numarası, b.b. yapı inşaat alanı, eklentileri, yapı maliklerini gösteren her paydaş tarafından imzalanmış bağımsız bölüm listesi (Mimari projede yer almalı)

3) Mimar tarafından çizilmiş mimari proje

4) İmar planında parselin yol, yeşil alan gibi umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımlarının terk edildiğine dair belediyesinden alınan belge

5) Kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim planı

6) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı

ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır. Projeyi hazırlayan mimar ile zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.

İnşaat Halindeki Yapıların Durumu?

İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapıların Durumu?

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecektir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarını rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir. Hazine arazisi/arsası üzerindeki yapının Yapı Kayıt Belgesi bedelleri hesaplanırken, yapı alanı olarak tüm katlarının toplam inşaat alanı esas alınacak, arsa yüzölçümü olarak da yapının tabanda oturmuş olduğu alan arsa yüzölçümü alınarak hesap yapılacaktır. Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılar içinde yukarıdaki aynı uygulama ile yapı kayıt belgesi verilerek kullanıcılara satışı yapılır.

Yapı Kayıt Belgesinin Geçerlilik Süresi?

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.

Başvuru Esnasında Yalan Ve Yanlış Beyanda Bulunulması Durumunda Cezası Var Mı?

Denetim Bakanlıkça yapılır. Başvuru esnasında yapılan yanlışlıklar 24 saat içinde sistem üzerinden düzeltme imkanına sahiptir. 24 saat askıda kaldıktan sonra Bakanlığa düşüyor. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan husus Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak hesaplanması neticesini doğurmuş ise, eksik alınan bedel ilgilisinden alınır. Eksik alınan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir ve daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez.

İmar Barışı ile ilgili linkler;

http://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf

http://webdosya.csb.gov.tr/db/imarbarisi/icerikler/brosur-20180603111057.pdf

Imar barışından sonra kat mülkiyeti nasıl alınır?

Kat mülkiyeti ne geçiş için gerekli belgeler?

Imar barışı tapu işlemleri nasıl yapılır?

Yapı kayıt belgesi alan kat mülkiyeti yerine geçer mi?